Glossário

Glossário do Town Residences by Lindenberg

Os termos de compra, documentação e projeto que aparecem no lançamento, explicados com o exemplo do Town.

Compra e documentos

Apartamento decorado: Apartamento decorado é uma unidade-modelo montada pela incorporadora, mobiliada e com acabamentos, para o comprador ver em tamanho real como a planta pode ficar. Os móveis e a decoração são sugestões e, em geral, não fazem parte da venda.
Compra na planta: Compra na planta é a aquisição de um apartamento antes ou durante a construção do prédio, com base no projeto aprovado, nas plantas e no memorial descritivo. O comprador paga parte do valor durante a obra e recebe as chaves quando o empreendimento fica pronto.
Convenção de condomínio: Convenção de condomínio é o documento que define as regras do prédio: uso das unidades e das áreas comuns, rateio das despesas, administração e penalidades. É aprovada por pelo menos dois terços das frações ideais e registrada no cartório de registro de imóveis.
Escritura e registro: Escritura é o documento que formaliza a compra de um imóvel; registro é a anotação dessa compra na matrícula, no cartório de registro de imóveis. Pelo Código Civil, só o registro transfere a propriedade: sem ele, o comprador tem um contrato, mas ainda não é dono.
Espelho de vendas: Espelho de vendas é o mapa das unidades de um prédio, andar por andar, que mostra quais apartamentos estão disponíveis, reservados ou vendidos. É com ele que o comprador escolhe a unidade exata, com final, andar e posição.
Habite-se: Habite-se é o documento da Prefeitura que atesta que a obra foi concluída de acordo com o projeto aprovado e que o prédio pode ser ocupado. Em São Paulo, o nome oficial é Certificado de Conclusão, previsto no Código de Obras do município.
Incorporadora: Incorporadora é a empresa que organiza um empreendimento imobiliário: compra o terreno, aprova o projeto, registra a incorporação, vende as unidades na planta e responde pela entrega do prédio. A atividade é regulada pela Lei nº 4.591/1964, a lei das incorporações.
ITBI: ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela Prefeitura quando um imóvel passa de uma pessoa para outra por compra e venda. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3%, e o imposto é pago antes de a compra ser registrada no cartório de registro de imóveis.
Lançamento imobiliário: Lançamento imobiliário é o momento em que a incorporadora apresenta ao mercado um empreendimento ainda não construído e passa a divulgar plantas, lazer e condições de compra. Só pode haver venda depois do registro da incorporação no cartório de registro de imóveis.
Matrícula do imóvel: Matrícula é o registro de um imóvel no cartório de registro de imóveis. Cada imóvel tem um número de matrícula, e nela ficam anotados todos os atos sobre ele: compras, vendas, hipotecas, incorporação e, depois da obra, a abertura das matrículas de cada apartamento.
Memorial de incorporação: Memorial de incorporação é o conjunto de documentos que a incorporadora registra no cartório antes de vender: projeto aprovado, quadro de áreas, descrição das unidades e das áreas comuns, memorial descritivo dos acabamentos e documentos da empresa e do terreno.
Pasta de documentação: Pasta de documentação é o conjunto de documentos que o interessado entrega para formalizar o interesse numa unidade antes da abertura das vendas: RG, CPF, comprovante de renda, comprovante de residência, a planta desejada e a forma de pagamento pretendida.
Registro de incorporação: Registro de incorporação é o ato feito no cartório de registro de imóveis que autoriza a venda das unidades de um prédio ainda não construído. Pela Lei nº 4.591/1964, a incorporadora só pode anunciar e vender depois de registrar o memorial de incorporação na matrícula do terreno.
Tabela de vendas: Tabela de vendas é a lista oficial de preços de cada unidade de um lançamento, com a condição de pagamento e a data de validade. Ela é liberada pela diretoria comercial da incorporadora e pode mudar ao longo das vendas, conforme a procura.
Valor estimado de pré-lançamento: Valor estimado de pré-lançamento é a referência de preço que a incorporadora divulga antes da tabela oficial, para o mercado conhecer a faixa do produto. Não é preço fechado: pode mudar quando a tabela sair.

Pagamento e financiamento

Financiamento direto com a incorporadora: Financiamento direto com a incorporadora é quando o saldo do imóvel é parcelado com a própria empresa que vendeu, sem passar por banco. As parcelas seguem um sistema de amortização, como a Tabela Price ou o SAC, com juros e correção definidos em contrato.
Fluxo de pagamento: Fluxo de pagamento é a forma como o preço do imóvel na planta é dividido ao longo do tempo: o ato (sinal), as parcelas mensais e anuais durante a obra e o saldo pago na entrega das chaves.
SAC (Sistema de Amortização Constante): SAC, Sistema de Amortização Constante, é o sistema de financiamento em que a parte da parcela que paga a dívida é sempre igual. Como os juros incidem sobre um saldo cada vez menor, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo.
Tabela Price: Tabela Price é o sistema de amortização em que todas as parcelas de um financiamento têm o mesmo valor do início ao fim, sem contar a correção. No começo, a maior parte da parcela paga juros; com o tempo, a parte que amortiza a dívida aumenta.

Plantas e unidades

Apartamento de 1 dormitório: Apartamento de 1 dormitório é a planta com um quarto separado do estar por porta, além de sala, cozinha e banheiro. É o passo seguinte ao studio para quem quer separar o espaço de dormir do espaço de receber ou trabalhar.
Planta opção: Planta opção é uma variação de layout que a incorporadora oferece para a mesma metragem, trocando a divisão interna sem mudar a área do apartamento. A escolha costuma ser feita no início da obra, dentro do prazo definido em contrato.
Studio: Studio é o apartamento sem dormitório separado: estar, cozinha e área de dormir ficam no mesmo ambiente, com um banheiro à parte. Em português também é chamado de quitinete, mas nos lançamentos atuais o studio costuma ter planta mais bem resolvida, terraço e acabamento de padrão médio ou alto.
Suíte: Suíte é o dormitório com banheiro privativo, ligado diretamente ao quarto. Em plantas de 2 ou 3 dormitórios, a suíte costuma ser o quarto principal; em plantas com 2 suítes, os dois quartos têm banheiro próprio.
Terraço: Terraço é a área externa privativa do apartamento, coberta ou descoberta, ligada ao living ou a um quarto. Nos lançamentos recentes, o terraço costuma ser integrado à sala e funcionar como extensão do estar, com churrasqueira ou grill.
Vaga de garagem: Vaga de garagem é o espaço de estacionamento vinculado a uma unidade do prédio. Ela pode ser determinada (sempre o mesmo lugar) ou indeterminada, e a quantidade de vagas de cada apartamento é definida no memorial de incorporação.

Regras de São Paulo

Fachada ativa: Fachada ativa é o térreo de um prédio ocupado por loja, café ou serviço com acesso direto pela calçada, em vez de muro ou garagem. O Plano Diretor Estratégico de São Paulo incentiva esse tipo de térreo, que dá mais movimento e segurança às ruas.
HIS (Habitação de Interesse Social): HIS, Habitação de Interesse Social, é a categoria de moradia que o Plano Diretor de São Paulo destina a famílias com renda limitada. As unidades HIS têm regras de compra e de uso definidas pela Prefeitura, que valem para o comprador e para quem ocupa o imóvel.
HIS-2: HIS-2 é a faixa da Habitação de Interesse Social de São Paulo voltada a famílias com renda mensal de até 6 salários mínimos, ou renda per capita de até 1 salário mínimo. É a faixa de renda mais alta dentro das unidades HIS.
Plano Diretor de São Paulo: O Plano Diretor Estratégico é a lei que orienta o crescimento da cidade de São Paulo: define onde se pode construir mais, onde incentivar moradia e quais regras valem para habitação de interesse social. É a Lei nº 16.050/2014, revisada pela Lei nº 17.975/2023.
R2v: R2v é a categoria do zoneamento de São Paulo para conjunto residencial vertical, com mais de duas unidades agrupadas em altura. Na prática, são os apartamentos de livre mercado, sem limite de renda para comprar, vender ou alugar.

Lazer e serviços

Coworking residencial: Coworking residencial é o espaço de trabalho compartilhado dentro de um condomínio, para os moradores trabalharem fora do apartamento sem sair do prédio. Costuma ter mesas, salas de reunião e boa conexão de internet.
Pay-per-use: Pay-per-use é o modelo em que o morador paga só pelo serviço que usar, à parte da taxa de condomínio. Os serviços ficam disponíveis no prédio, mas quem não usa não paga por eles.
Porte-cochère: Porte-cochère é a área coberta na entrada de um prédio onde o carro para para embarque e desembarque, sem que os passageiros tomem chuva. O termo vem do francês e é comum em hotéis, que usam a entrada como cartão de visita.
Rooftop: Rooftop é a área de uso comum na cobertura de um prédio, aproveitada para lazer, academia ou convivência, com vista da cidade. Em lançamentos residenciais, tornou-se um dos espaços mais valorizados do condomínio.

Investimento e locação

Gestão de locação: Gestão de locação é o serviço em que uma empresa cuida do aluguel do imóvel em nome do proprietário: anuncia, recebe os hóspedes ou inquilinos, cobra, limpa e faz a manutenção, em troca de uma comissão sobre o que for recebido.
Locação por temporada: Locação por temporada é o aluguel por prazo curto, de até 90 dias pela Lei do Inquilinato, muito usado por plataformas como o Airbnb. Em condomínios residenciais, a permissão depende da convenção do condomínio.
Rentabilidade: Rentabilidade é quanto um imóvel rende em relação ao valor investido, em geral num ano. Na locação, a rentabilidade bruta divide o aluguel anual pelo preço pago; a líquida desconta antes os custos e os meses sem inquilino.